Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming menggembar-gemburkan cadangan itu perlu untuk menggantikan undang-undang dan peraturan lapuk berkenaan pembangunan semula kawasan bandar yang usang.

Menurut Ahli Parlimen Lim Lip Eng pula, undang-undang itu sekiranya diluluskan kelak akan membolehkan kediaman tua dan tidak selamat dipulihkan, sambil menangani keperluan bangunan-bangunan di bandar yang mengalami masalah struktur dan isu bekalan elektrik, serta isu kemudahan moden tidak mencukupi.

Bagaimanapun, pengkritik berpendapat undang-undang itu akan mengusir warga miskin yang tidak dapat terus menetap di kawasan yang dibangunkan semula.

Ketua Penerangan PAS Ahmad Fadhli Shaari mendakwa akta tersebut akan membolehkan kerajaan dan pemaju mengambil tanah dan rumah rakyat walaupun pemilik asal tidak bersetuju sepenuhnya.

FMT meneliti sebab cadangan itu digubal, perkara-perkara utama yang menarik perhatian, dan kritikan terhadapnya.

 Sejarah pembaharuan semula bandar

Pada 2015, kerajaan Pulau Pinang menubuhkan suatu ‘jawatankuasa penjanaan semula bandar’ untuk mengkaji pembaharuan semula skim perumahan awam yang sudah berusia berdekad lama di Taman Padang Tembak, Taman Free School, Taman Tun Sardon, dan Mak Mandin.

Jawatankuasa itu berhasrat untuk menggantikan blok rumah pangsa lama dengan rumah pangsa baharu yang lebih tinggi dengan kelengkapan lebih baik, memandangkan kos selenggara blok usang yang mahal.

Bagaimanapun, penghalang utama kepada usaha ini adalah undang-undang.

Menjelang 2019, Pulau Pinang kenal pasti 5,469 unit rumah pangsa dalam lima projek perumahan awam bertingkat untuk pembaharuan semula.

Namun menurut pengerusi jawatankuasa tersebut ketika itu, Jagdeep Singh Deo, rumah pangsa tersebut tidak dapat diperbaharui kerana tiada undang-undang yang membolehkan proses itu, dan kurang jelas sama ada kerajaan perlu dapatkan persetujuan sebulat suara daripada penduduk.

Pada 2020, menteri perumahan dan kerajaan tempatan ketika itu, Zuraida Kamaruddin, berkata kementerian akan perkenalkan dasar pembangunan semula perumahan awam yang akan membolehkan perobohan perumahan awam berusia 30 tahun ke atas untuk memberi laluan kepada rumah baharu.

Setahun kemudian, kerajaan Pulau Pinang mencadangkan undang-undang yang dikenali sebagai akta penjanaan semula bandar kepada Menteri Reezal Merican Naina Merican, yang menggantikan Zuraida.

Di bawah seliaan Reezal, kerajaan mula mengusahakan perundangan untuk membolehkan pembaharuan semula bandar, termasuk mencadangkan pindaan pada Akta Hakmilik Strata dan undang-undang pemilikan tanah yang berkaitan.

Nga meletakkan sasaran untuk membentangkan undang-undang versi sekarang pada Jun atau Julai 2025.

URA melibatkan apa?

Menurut draf RUU URA itu, pembaharuan bandar boleh dijalankan di mana-mana kawasan yang dikenal pasti oleh rancangan pembangunan sebagai ‘bandar’ atau ‘pusat bandar’ dengan penduduk melebihi 10,000 orang, atau pusat pentadbiran daerah dengan penduduk kurang daripada 10,000 orang.

Ia meliputi tiga jenis pembaharuan bandar: pembangunan semula, penjanaan semula, dan penyegaran semula.

Pembangunan semula melibatkan perubahan pada keadaan fizikal tapak sedia ada, termasuk perobohan, pembersihan tapak, mendirikan bangunan, dan naik taraf prasarana dan kemudahan utiliti.

Penjanaan semula pula melibatkan pembaikan atau naik taraf bangunan terbiar, usang atau tidak berpenghuni, manakala penyegaran semula melibatkan penambahbaikan dengan cara menaik taraf, pengindahan atau pelandskapan secara am.

Akta itu akan menyaksikan penubuhan jawatankuasa eksekutif di peringkat persekutuan, yang dipengerusikan oleh seorang menteri, manakala ahlinya termasuk exco negeri-negeri yang bertanggungjawab bagi perancangan bandar dan desa, serta ketua pengarah tanah dan galian persekutuan, dan pengarah tanah dan galian negeri-negeri.

Pertikaian

Isu yang paling dipertikaikan dalam draf RUU itu mungkin sekali berkaitan ‘ambang persetujuan’ (consent threshold) yang lebih rendah, dan diperlukan untuk pembangunan semula.

Akta Hakmilik Strata sekarang memerlukan resolusi sebulat suara pemilik sebelum hakmilik strata yang dikeluarkan berkenaan sesebuah bangunan yang dipecah bahagi boleh ditamatkan.

URA mahu menurunkan ambang persetujuan pemilik strata daripada sebulat kepada 80% bagi hartanah yang berusia bawah 30 tahun, 75% bagi hartanah berusia lebih 30 tahun, dan 51% bagi bangunan tidak berpenghuni.

“Ini bermakna hartanah boleh dibangunkan semula secara paksa walaupun 20% pemilik menentang,” menurut Setiausaha Agung Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan, Chang Kim Loong.

Chang yang menentang akta itu kata ia akan mewujudkan situasi di mana minoriti pemilik mungkin terpaksa melepaskan hak harta mereka untuk pembangunan semula di luar kehendak mereka.

“Memandangkan hak harta dilindungi oleh Perkara 13 Perlembagaan, URA boleh dilihat sebagai menjejaskan hak ini dengan membenarkan pembangunan semula tanpa persetujuan penuh, pada asasnya memaksa pemilik minoriti untuk mematuhi keputusan majoriti,” katanya.

Perkara 13, menyentuh hak terhadap harta, menyatakan “tiada seorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang”, dan “tiada undang-undang boleh memperuntukkan pengambilan atau penggunaan harta dengan paksa tanpa pampasan yang memadai”.

Chang berkata konsep “pampasan yang memadai” dalam undang-undang adalah subjektif dan selalunya boleh menjadi perbalahan.

“Pemilik hartanah yang terpaksa menjual oleh kerana URA itu mungkin berhujah pampasan yang diberi tidak mencerminkan sepenuhnya nilai pasaran hartanah atau kepentingannya dari segi emosi dan peribadi.

“Memaksa pemilik hartanah minoriti untuk menjual hartanya pada harga yang tidak dipersetujuinya atau lebih rendah daripada nilai pasaran yang saksama adalah bertentangan dengan semangat Perkara 13 Perlembagaan,” katanya.

 Kerajaan pertahan akta

Penyokong URA, seperti Lim dan Ahli Parlimen Syerleena Abdul Rashid yakin undang-undang itu akan beri manfaat kepada rakyat yang tinggal di perumahan awam yang bertambah teruk keadaannya.

Lim berkata menurut akta tersebut, pemilik rumah asal akan diberi rumah baharu secara percuma atau pada kadar diskaun, tanpa mengira kaum.

Syerleena juga berhujah URA menyasarkan “peningkatan kualiti hidup ribuan rakyat yang ketika ini menjalani kehidupan dalam perumahan usang, sambil memastikan kemajuan bandar tidak dikhususkan kepada golong elit, dan setiap rakyat berhak untuk tinggal di rumah yang selamat dan moden.”

Perdana Menteri Anwar Ibrahim kata URA tidak akan memaksa pemilik hartanah meninggalkan kediaman mereka atau mengubah komposisi etnik di sesebuah kawasan.

Anwar berkata tiada perkara dalam peruntukan URA boleh menyebabkan pemilik, tanpa mengira etnik, kehilangan pemilikan harta mereka.

Mengambil kawasan perumahan Seri Perlis di Bandar Tun Razak sebagai contoh, Anwar berkata demografi di situ akan kekal tidak berubah kerana pemilik akan mempunyai hak penuh.