Pada masa ini, kita berdepan dengan situasi tidak menentu kerana pandemik yang tidak tahu bila akan berakhir.

Secara tidak langsung, pasaran hartanah turut menerima tempias dan dimomokkan akan berlaku situasi “property bubble”.

Pada hakikatnya, kita tidak perlu risau kerana cabang keperluan manusia dalam apa jua zaman atau evolusi ialah tempat tinggal, dan kediaman merupakan asas kehidupan manusia.

Menurut hemat perunding hartanah Vivahomes, Haniza Hadi, meskipun pasaran hartanah kini lebih kepada pasaran pembeli atau buyer’s market, di mana terdapatnya lebih ramai penjual dari pembeli, masih tidak begitu sukar untuk menjual rumah kerana pembeli ada yang sudah bersedia untuk mengambil peluang dalam pasaran sekunder.

“Pembeli lebih suka rumah subsale kerana rumah sudah tersedia, banyak pilihan, dan hanya perlukan tempoh maksima 9 bulan untuk berpindah ke rumah tersebut.

“Manakala untuk projek baru, mereka terpaksa menunggu beberapa tahun. Itu pun kalau pembinaan tidak tertunda akibat pandemik” ujar Haniza.

Menurutnya lagi, dari segi kelulusan pinjaman, permohonan pembelian rumah sekunder juga lebih senang mendapat kelulusan dari bank.

Ini kerana bank sudah mempunyai nilai harga tersebut, tanpa sebarang mark-up. Jika harga rumah subsale mampu menandingi harga rumah dalam pembinaan, semestinya subsale menjadi pilihan.

Haniza memberitahu Property Advisor bahawa pemaju yang menawarkan ‘cashback’ lazimnya telah memasukkan kos Surat Cara Pemindahan atau MOT dan lain-lain dalam harga rumah, akibatnya harga pembelian tidak padan dengan nilai sebenar rumah.

“Oleh itu, rumah landed masih agak senang untuk dijual berbanding rumah highrise. Selalunya untuk landed subsale, ejen akan berjaya mendapat pembeli dalam tempoh tiga bulan dari tarikh sesebuah rumah itu diiklankan.

“Sekarang pembeli juga mengambil kira faktor masalah gangguan bekalan air. Susah untuk angkut baldi kalau tinggal di highrise!” seloroh Haniza.

Jualan rumah “subsale” ketika pandemik

Bagi penjualan rumah sekunder, penjual tidak boleh bergantung 100% kepada usaha ejen sahaja. Haniza menekankan bahawa penjual harus jujur dengan ejen untuk memudahkan proses jual beli.

“Contohnya, jika pemilik rumah telah membuat pengubahsuaian pada rumah tersebut, dia harus melampirkan sijil kelulusan untuk pengubahsuaian tersebut, barulah senang untuk mendapatkan nilai baru rumah tersebut. Kita tidak boleh letak harga sesuka hati,” terangnya lagi.

Di samping sijil kelulusan pengubahsuaian, terdapat juga senarai semak dokumen yang perlu disediakan oleh penjual seperti di bawah:

• Salinan jual beli rumah
• Salinan geran rumah
• Salinan pelan rumah
• Salinan Sijil Perakuan Kelayakan
• Salinan Master title / Strata title
• Salian cukai pintu @ cukai tanah
• Rekod pembayaran penyelenggaraan (untuk kondominium)
• Kelulusan renovasi rumah
• Laporan penilaian (sekiranya ada)
• Bil utiliti

Pemilik rumah juga digalakkan untuk membenarkan ejen yang dilantik untuk mengambil gambar dan video unit yang ingin dijual dalam keadaan bersih dan kemas.

Haniza berkata, dokumen di atas penting bagi pihak ejen untuk melancarkan proses pengiklanan unit tersebut dengan maklumat lengkap dan memudahkan proses lawatan kepada bakal pembeli.

“Sebelum mengiklankan rumah, ejen juga akan membuat penyelidikan dan semakan sendiri. Antara langkah yang akan diambil oleh ejen adalah pengesahan dengan peguam, pejabat tanah, dan juga penilai.

“Dokumen yang lengkap akan membantu proses penilaian terhadap nilaian rumah yang hendak dijual,” ujarnya.

Jelas Haniza, apabila ejen berpengetahuan secara total tentang sesebuah rumah yang ingin dijual, dia akan lebih berkeyakinan semasa penerangan dengan bakal pembeli dan sekaligus akan meningkatkan keyakinan pembeli terhadap unit tersebut.

Dengan adanya dokumen di atas, proses urusan pindah milik dan pinjaman juga akan dipercepatkan.”

Apabila pembeli bersetuju untuk membeli rumah tersebut, pajakan atau kebenaran pindah milik serta pegangan bebas atau tanpa syarat akan disempurnakan dalam tempoh tiga bulan.

“Itulah kepentingan kejujuran antara penjual dengan ejen. Urus niaga dapat diselesaikan dengan cepat tanpa perlu merujuk kepada pembeli banyak kali. Ianya situasi menang-menang bagi ketiga-tiga pihak,” katanya lagi.

Trend pasaran terkini

Menurut Haniza, walaupun rumah landed lebih popular di pasaran primer dan sekunder, namun permintaan lebih tinggi untuk rumah highrise di pasaran penyewaan.

“Anak-anak muda yang baru memasuki alam kerjaya masih belum berkemampuan untuk membeli rumah. Selalunya sewa untuk rumah highrise lebih murah.

“Kadang-kadang ejen akan menasihati pemilik untuk menyewakan dan bukannya menjual, terutamanya jika rumah tersebut berada dalam kawasan yang berkepadatan tinggi,” jelasnya.

Haniza berkata, memandangkan nilai rumah di kawasan kepadatan tinggi lebih mahal, ianya mungkin sukar untuk mendapatkan pembeli.

“Jadi, sekiranya pemilik tersebut betul-betul memerlukan wang, lebih baik mencari penyewa dahulu,” ujarnya.

Konsep membeli untuk menyewa kelihatannya semakin popular, terutamanya dari sambutan rumah kondominium jenis dual key.

Dengan rumah jenis dual key, pemilik boleh menetap dalam rumah tersebut sambil menyewa bahagian lain rumah itu sekaligus mengurangkan jumlah bayaran pinjaman bulanan.

Apabila ditanya tentang perubahan dalam pasaran hartanah sejak bermulanya pandemik, Haniza memberitahu Property Advisor bahawa tidak banyak yang berubah.

“Selain pihak bank yang telah menjadi lebih tegas dalam kelulusan pinjaman, permintaan sentiasa akan ada. Cumanya sekarang pembeli mungkin akan untung sedikit kerana terdapat penjual yang terdesak untuk menjual rumah,” jelas Haniza.

Julat harga yang paling laku adalah rumah landed di bawah RM500,000, dan untuk penyewaan, kadar RM1,500 ke bawah paling senang untuk disewa.

Namun, Haniza berkata bahawa pihak ejen akan sentiasa melakukan yang terbaik untuk berunding harga yang menguntungkan semua pihak.

“Yang paling penting adalah ketelusan dan komunikasi antara penjual, pembeli dan ejen. Bagi pembeli, sekurang-kurangnya sediakan laporan CCRIS untuk menunjukkan kesungguhan dalam membeli rumah,” ujarnya.

Artikel ini ditulis oleh Adlene Hanna dari PropertyAdvisor.my, sumber data dan analitik hartanah serta pemberi pendapat yang paling komprehentif di Malaysia.

Anda ada berita menarik untuk dikongsi? Sila email ke [email protected]