Jumlah pangsapuri berservis meningkat dengan mendadak di Lembah Klang dan Johor. Tetapi ia bukan hanya masalah di Lembah Klang dan Johor, jumlahnya turut meningkat di negeri-negeri lain seperti Pahang, Negeri Sembilan, Pulau Pinang dan Melaka.
Pada akhir tahun 2020, terdapat 282,992 unit pangsapuri berservis di negara ini, dengan Kuala Lumpur, Selangor dan Johor menyumbang 87.43% kepada jumlah keseluruhan, berbanding 87.90% daripada jumlah keseluruhan 253,056 pada akhir tahun 2019.
Terdapat juga kediaman yang akan siap lebih dari 130,000 unit dan yang sedang dirancang lebih dari 168,000 unit.
Jadi, untuk tempoh beberapa tahun akan datang pasaran akan melihat pertambahan satu jumlah yang besar.
Bank, negeri dan pihak berkuasa tempatan, dan kerajaan persekutuan perlu memberi perhatian terhadap peningkatan ini.
Apa yang mengejutkan, perumahan di Pahang turut mencatatkan jumlah projek pangsapuri berservis yang semakin meningkat. Pulau Pinang dan Melaka, malah Negeri Sembilan turut berdepan ledakan peningkatan yang sama bagi unit pangsapuri berservis.
Apabila kita membincangkan mengenai jenis pembangunan komersial ini, wujud pertimbangan antara lokasi dan saiz.
Pemaju telah meneroka dan membina projek pangsapuri berservis dengan kawasan seluas 0.4ha di Jalan Macalister, Pulau Pinang.
Projek ini menawarkan harga purata RM1,200 setiap kaki persegi. Ya, ia kelihatan agak mahal untuk setiap kaki persegi.
Ukuran unit bermula dari 340 kaki persegi, atau bersamaan saiz sebuah bilik hotel, bagi memberikan gambaran apa yang akan dimiliki dengan harga bermula dari RM492,000.
Pemaju mempunyai 418 unit untuk dijual.
Sekiranya projek itu adalah kondominium di tanah kediaman, kemungkinan hanya 100 unit akan dibenarkan berdasarkan nisbah kepadatan, berbanding 418 unit pangsapuri berservis berdasarkan nisbah plot.
Oleh itu, dengan memilih untuk membina pangsapuri berservis, jumlah unit penjualan meningkat lebih 400%.
Ini menjelaskan kebanjiran projek pangsapuri berservis dan mengapa pemaju sangat gemar dengan pembangunan jenis ini.
Pensyarah pengurusan hartanah UiTM Professor Ting Kien Hwa berkata, pembeli akan mempertimbangkan saiz dengan lokasi. Jalan Macalister adalah lokasi yang strategik dan kemungkinan besar pembeli akan mendaftarkan unit mereka di Airbnb.
Jumlah pangsapuri berservis juga meningkat di Negeri Sembilan, Pahang dan Melaka.
Seseorang boleh mengatakan, dengan adanya program vaksinasi secara besar-besaran, aktiviti perjalanan dan percutian mungkin akan kembali pulih dengan baik pasca pandemik.
Ting berkata, sebelum berlakunya wabak Covid-19, projek seperti ini terutama di bandar atau berhampiran dengan kemudahan pengangkutan awam sangat rancak.
Namun, tahun lalu, pemilik yang menggunakan khidmat ejen untuk unit mereka merungut berikutan kekurangan pelancong.
Bagaimanapun, keadaan suram pasti akan bersinar kembali termasuk dalam sektor pelancongan.
Tetapi adakah itu alasan yang cukup baik untuk membina lebih banyak projek seumpama itu? Sebilangan besar projek ini umumnya berukuran bilik sebuah hotel atau sedikit besar dan mempunyai kos penyelenggaraan yang tinggi berbanding dengan projek kondominium dibina atas tanah kediaman.
Sekumpulan pembeli kondominium di Sungai Besi, Kuala Lumpur turut membantah perubahan dalam pelan induk pembangunan di kawasan mereka seluas 4ha.
Pelan induk bertarikh November 2013, menunjukkan Fasa 1 dan 3 mempunyai jumlah keseluruhan 800 unit. Blok ini memiliki antara 23 dan 25 tingkat.
Mengikut perancangan, Fasa 4 akan merangkumi 10 unit lot kedai tiga tingkat, bagaimanapun pemaju meminta persetujuan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) untuk menukar rancangan 10 unit kedai sebelumnya kepada 300 unit pangsapuri berservis. Dari kedai tiga tingkat kepada blok 30 tingkat, di kawasan seluas 0.8ha yang sama.
Pada 8 Mei, pemaju memberitahu pembeli mereka telah membuat perancangan itu sejak 2018 dan seorang sumber yang menghadiri mesyuarat itu terkejut dan marah.
“Mereka telah merancang sejak 2018 dan hanya sekarang, pada tahun 2021, mereka beritahu kami. Mereka mungkin tidak memaklumkan kepada kami, jika tidak kerana desakan berterusan kami untuk mendapatkan jawapan selepas khabar angin yang kami dengar.
“Pemaju juga memberitahu bahawa mereka “mempunyai hak untuk mengubah rancangan selagi DBKL bersetuju dan meluluskannya”,” kata pemilik kondominium itu.
Seorang pekerja dari syarikat pemaju itu memaklumkan mereka sedang “menunggu DBKL meluluskan rancangan mereka”.
Apa yang menjadi persoalan, adakah pihak berkuasa negeri dan tempatan hanya meluluskan pembangunan tanpa mempertimbangkan akibat daripada membina ribuan projek seumpama ini?
Di tengah-tengah Kuala Lumpur, satu lagi projek pangsapuri berservis, yang dilancarkan pada November 2015, disasarkan siap pada pertengahan tahun 2020.
Ya, Covid-19 datang dan seperti projek lain, pembinaan hartanah itu turut terjejas.
Terletak di kawasan seluas 4ha, projek bersepadu campuran komersial itu terdiri daripada dua blok 57 dan 62 tingkat serta blok hotel 68 tingkat.
Selain kira-kira 1,000 unit pangsapuri berservis, akan ada juga sekitar 260 dan 300 unit hotel.
Tahun lalu, kontraktor utama diganti dan pelantikan baru dibuat. Pada 21 Apr, dalam surat perjanjian yang dilihat FMT, kontraktor sebelumnya telah mengambil tindakan undang-undang kerana tiada bayaran tunggakkan berjumlah RM166.22 juta. Pemaju mendakwa tuntutan kontraktor utama adalah “disasarkan” pada “perjanjian pembiayaan dan bukan pada kontrak pembinaan.”
Projek ini mempunyai nilai pembangunan kasar lebih dari RM5 bilion.
Selain pembinaan yang lewat, perubahan kontraktor utama dan pertikaian pembayaran, pemaju melompat beralih kepada pembangunan hartanah untuk membuat keuntungan cepat. Kini dengan pasaran hartanah yang lembab, ada pula yang beralih ke pembuatan sarung tangan.
Adakah projek ini akan terbengkalai?
Pihak berkuasa negeri dan tempatan memainkan peranan penting dalam pembangunan negeri masing-masing dan mereka perlu mengambil mandat dan kuasa ini dengan cara yang bertanggungjawab.
Kerana jika tidak, lambakan projek seumpama ini tidak akan hanya dilihat di Lembah Klang dan Johor.