Kerana harga lebih murah berbanding di Singapura, John (bukan nama sebenar) membeli seunit pangsapuri pada harga RM1.6 juta.

Beliau diberitahu, keseluruhan projek itu merangkumi 33 blok pangsapuri dan 11 blok pangsapuri berservis.

Ketika menerima kunci rumah pada 2017, pangsapurinya menjadi pangsapuri berservis.

“Pemaju kata semua 44 blok itu kini terletak atas tanah komersial,” katanya dalam temubual telefon. Ada pelbagai hal dengan unit itu, tambahnya.

Berdasarkan kontrak pembelian, John membeli sebuah unit dengan balkoni bertutup. Tetapi ketika menerima kunci, beliau mendapati tidak ada balkoni bertutup, sebaliknya ruang terbuka, kerana pemaju mengurangkan satu tingkat kawasan letak kereta.

Pembelian itu menjadi masalah kepada John, dan beliau terbabit dalam pergelutan undang-undang yang panjang.

Ketika ini, Johor mempunyai stok kediaman dan pangsapuri berservis siap yang tidak terjual paling banyak di negara ini.

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) melaporkan Johor mempunyai 7,030 perumahan tidak terjual, merangkumi kediaman bertanah dan pangsapuri, bernilai RM5.48 billion.

Pangsapuri berservis – yang dikategorikan sebagai hartanah komersial kerana dibina atas tanah komersial – tidak terjual pula sebanyak 16,442 unit, bernilai RM14.97 billion.

Apabila dijumlahkan sekali, nilainya RM20.45 bilion, iaitu lebih separuh daripada nilai keseluruhan hartanah yang tidak terjual, iaitu RM40.80 billion.

Terlebih bina?

Sejak sedekad lalu, Malaysia dikatakan terlebih bina hampir setiap segmen dalam pasaran hartanah, dari perumahan hingga pusat beli-belah, ruang pejabat, dan unit perindustrian.

Pangsapuri berservis, sejenis pembangunan komersial yang baharu, hanya memasuki pasaran hartanah sekitar 2011/2012.

Ia diperkenalkan pada kemuncak kitaran hartanah yang meletus pada 2014, apabila Skim Pemaju Tanggung Faedah (DIBS) dihapuskan kerajaan bagi membasmi spekulasi.

Dalam jangka masa kurang daripada 10 tahun, nilai pangsapuri berservis yang tidak terjual setinggi RM20.76 bilion, membabitkan 23,606 unit pada akhir 2020.

Nilai kediaman tidak terjual pula RM18.92 bilion, dengan 29,565 unit.

Kenapa nilai pangsapuri berservis lebih tinggi daripada nilai kediaman tidak terjual? Bukankah keluasan kawasan terbina (built-up area) bagi sebuah pangsapuri berservis antara 400 kaki persegi hingga 800 kaki persegi, cukup luas bagi satu pasangan dan seorang anak?

Ini membawa kita kepada harga tanah. Pangsapuri berservis dibina atas tanah komersial, yang mempunyai nilai lebih tinggi daripada tanah kediaman.

Bayaran perkhidmatan dan penyelenggaraan, utiliti, dan kadar bayaran yang dikenakan pihak berkuasa tempatan seperti cukai pintu dan cukai tanah juga lebih tinggi bagi tanah komersial.

Ini semua perkara penting yang tidak disedari kebanyakan pembeli sehinggalah pembayaran perlu dibuat, yang mungkin 25% bingga 30% lebih mahal daripada rumah yang dibina atas tanah kediaman.

Beza pangsapuri berservis dan pangsapuri

Sebagai contoh, sekiranya pemaju membeli satu ekar tanah komersial (43,560 kaki persegi), dan PBT memberinya nisbah plot 10, pemaju boleh membina sehingga 10 kali ganda, atau 435,600 kaki persegi.

Pemaju itu kemudian akan mengambil kira keperluan membina saliran dan kaki lima, yang mungkin memakan 20% dari 435,600 kaki persegi itu.

Di atas baki tanah 348,480 kaki persegi, pemaju itu bina pangsapuri berservis dengan keluasan kawasan terbina seluas 600 kaki persegi.

Sekiranya 348,480 kaki persegi dibundarkan menjadi 350,000 kaki persegi, pemaju itu boleh bina sehingga 580 unit.

Sebaliknya, projek pangsapuri dibina mengikut kepadatan, iaitu berapa orang yang ditempatkan dalam satu ekar.

Di Malaysia, isi rumah empat orang, terdiri daripada suami dan isteri dengan dua anak, adalah kelaziman yang dijangkakan.

PBT menetapkan had kepadatan perumahan hingga 400 orang bagi setiap ekar.

Ini bermakna, bagi isi rumah empat orang, pemaju hanya boleh bina 100 unit pangsapuri di atas satu ekar tanah kediaman, berbanding 580 unit pangsapuri berservis.

Memandangkan nilai pangsapuri berservis tidak terjual berjumlah RM20.76 bilion berbanding RM18.92 bilion bagi kediaman tidak terjual, PBT harus henti memberikan kebenaran pembangunan bagi pangsapuri berservis.

Bagaimana dengan projek dalam pembinaan?

Setakat ini, keluhan yang banyak didengari membabitkan unit siap yang tidak terjual.

Projek yang dalam pembinaan, atau bahagian yang belum dibina, belum diambil kira. Jika kedua-dua ini dihitung sekali, angkanya akan lebih tinggi.

Bagi John, warga Singapura, dan warga China yang membeli unit dalam projek itu, sekatan perjalanan akibat wabak Covid-19 dan lambakan pangsapuri berservis di Johor yang masih kosong mungkin bukan apa yang mereka mahu.

“Sebilangan besar unit tidak dihuni. Sebilangan besar pembeli warga Singapura dan China. Tiga blok tidak akan dibina, jadi akan ada 41 blok.

“Kali terakhir saya ke sana, kira-kira setahun lalu, sekitar 20% blok saya sudah diduduki,” kata John.

Salah satu cara untuk menyelesaikan lambakan unit tidak terjual ini terletak pada PBT yang membenarkan pembangunan itu.

Cara lain terletak pada sektor perbankan dan pinjaman yang menyediakan pembiayaan.

Sudah bertahun perunding hartanah menyarankan kajian kebolehlaksanaan dan kajian pasaran dijalankan secara bebas, dan PBT juga disaran berkeras berhubung kajian bebas ini sebelum memberi lampu hijau kepada pemaju.

September lalu, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta dan Institusi Ukur Diraja Malaysia menerbitkan buku “Investigating the Property Overhang Situation: Policy Analysis”.

Daripada profesional hartanah sehingga peringkat Jabatan Penilaian bingung memikirkan apa yang perlu bagi menghentikan pembinaan berlebihan hari ini serta lambakan unit tidak terjual yang menyusuli.